谢正军/图

　　河北的邓女士到广西南宁旅游时有了意外的“收获”，她相中南宁江南区的两套便宜的小户型房屋，支付了14万多元的房款，准备和销售商签订正式购房合同，却发现自己买的是只租不售的房屋，销售商要和她签的购房合同也变成房屋租赁合同。近日，该案经过南宁市两级法院审理，认定该销售商无资质，双方合同无效，销售商返还邓女士支付的全部房款，而邓女士对销售商的资格未尽到审查义务，由此造成的损失应由其自行承担。

　　买的房建在租赁地上

2012年3月中旬，来自河北的邓女士到南宁旅游时，感觉那里气候温和，到处绿意盎然。“将来在南宁安度晚年将是一件很惬意的事情。”邓女士萌生了在南宁置业的想法。在接下来的旅游过程中，她一边欣赏南宁的青山绿水、民族风情，一边留意查看着南宁的各类房产信息。

工夫不负有心人。邓女士在南宁一份名为《雄基信息》的刊物上发现了一则令她心动的商品房销售广告。南宁一家商贸公司在该广告中称：在南宁市江南区菠萝岭东街菠萝岭小学旁，有一个东街1号公寓，每平方米1800元起销售，3个月后就交房。

2012年4月8日，邓女士来到东街1号公寓实地考察，相中了一套81平方米和一套52平方米的房屋，交纳了3万元定金，订下了两套房屋。10天后，邓女士又交纳了11.6万多元的房款，准备和销售商签订正式购房合同。令邓女士意想不到的是，东街1号公寓的销售商要和她签的不是购房合同，而是一份房屋租赁合同。原来，东街1号公寓的土地属于南宁市江南区那洪街道办某村集体所有，销售商只是租赁了35年。

本来是买房，却变成了租房。邓女士难以接受这样的结果，当场拒绝签合同，并要求开发商返还已支付的房款。销售商却表示，他们与邓女士本来就是租赁关系，他们没有违约，邓女士要求返还房租没有依据。

　　开发商无资质合同无效

满心的喜悦化作愤怒。2012年6月，邓女士将销售商告到了南宁市江南区人民法院，要求其返还房款，并加倍返还定金以及其他损失5000元。

江南区法院审理后认为，邓女士与东街1号公寓销售商签订的两份《某公寓订单》，名为订单，实为合同。订单内容只记载有房号、房屋面积、付款方式、房屋总价、定金等条款，并没有记载有关租赁时间、期限以及租金的支付方式等基本条款。而在订单和收据上均注明有“房款”的字眼，应认定邓女士与该销售商之间存在房屋买卖合同关系，而非房屋租赁关系。

法院同时也查明，该销售商不具备开发房地产资质，认定其与邓女士签订的订单违反了法律、行政法规的强制性规定，当视为无效合同。邓女士所支付的14.6万多元房款及定金，销售商应予以返还。由于双方签订的订单无效，不适用定金罚则，邓女士想要加倍返还定金的诉求法院不予支持。

至于邓女士要求销售商支付她因合同不能履行造成的5000元损失，法院认为，由于在签订合同过程中，邓女士对销售商是否享有开发和销售房屋的资格未尽到合理的审查义务，对于自身原因造成的损失，应由其自行承担。

一审判决后，销售商不服，上诉至南宁市中级人民法院。近日，南宁市中院审理后维持了原判。

　　买小产权房权益难保障

“邓女士所购买的房屋实际上是一个小产权房。”北京炜衡律师事务所广西分所律师李万峰告诉记者，按照我国规定，占用集体土地建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅就是小产权房。这类房屋因不用缴纳土地出让金，售价一般是同地区商品房价格的三分之一甚至更低，其低廉的价格受到中低收入者的欢迎。

李万峰指出，小产权房虽具备商品房的使用性质，但不具备商品房的法律性质，其实质并不是商品房，虽然可以转让，但是不能办理房产证。所以，我国法律法规中有关商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，消费者购买小产权房产生权属纠纷后，其合法权益很难得到维护。

据了解，国土资源部在2011年曾发文明确，小产权房不能取得房产证，今年11月22日，国土资源部和住建部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，又一次明确小产权房不存在“转正”的可能性。

广西区人民政府参事、广西区发改委经济研究所研究员莫高峰博士说，目前在南宁市的城乡接合部、城中村、旅游景区等均能见到小产权房的身影，买卖双方对此均不应抱有侥幸心理。

广西区消委会秘书长叶桂明在接受本报记者采访时说，随着城镇土地市场政策的完善，购买小产权房的风险正在不断放大，建议消费者选择购买有正规合法手续的商品房，并在购买前仔细查看开发商的相关证照确认其资质，确保自身的合法权益得到有效保障。

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