2011年8月，上海发布《建筑面积计算规划管理暂行规定》，叫停开发商变相扩大容积率 (即 “偷面积”)。随着时间的推移，该规定的威力正逐渐显现。

　　近日，据部分业主反映，保利上海一项目的销售人员曾向客户承诺，只要购买其叠加别墅和花园洋房产品，就可以获得赠送的露台和花园，销售人员还通过样板房向购房者展示未来可能获得的赠送面积。

　　然而，该项目的业主在临近交房时却发现，保利赠送给他们的其实是一个无底露台，而所谓的花园面积也缩水了一半。

　　上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平认为，虽然没有直接证据可以证明开发商违约，但负责销售这一项目的销售人员，显然涉嫌虚假销售。业主还称，负责该项目销售的包括上海知名的同策房产咨询股份有限公司(以下简称同策咨询)等代理公司。

　　克而瑞研究中心研究总监薛建雄对《每日经济新闻》记者表示，由于上海对“偷面积”行为监管力度的加大，开发商此前承诺的种种送面积承诺很多已无法兑现。

　　“消失”的花园和露台/

　　精致的花园、宽敞的露台、大气的石墙所堆砌而成的一栋栋豪华楼宇，正是保利茉莉公馆别墅向购房者展示一期样板房。

　　《每日经济新闻》记者了解到，位于上海浦江镇的茉莉公馆是保利在上海所推的高端项目之一，主推户型为88~130平方米小高层、83~87平方米2+1花园洋房、143~153平方米叠加别墅。一期项目已于今年6月正式交房，二期项目预计将于明年1月交房。

　　购买了二期109号叠加别墅101室的业主冯先生表示，去年8月茉莉公馆二期开盘的时候，他参观了项目的样板房，当时就心动了。

　　“销售人员介绍说，二期叠加别墅建完后和样板房一样，底层的房子会附送一个30平方米左右的私人花园，此外每套房子还附送一个4平方米左右的露台，但由于是赠送面积，所以不会写在合同里。”冯先生表示，由于自己和太太都很喜欢园林绿化，看了样板房，当即就决定购买了。

　　没有想到的是，冯先生发现，“样板房里的花园根本就没有，开发商直接把公共绿化种到了我家门口。”冯先生表示，自己比邻居多花了几十万元购买的房子没有花园，而邻居家的位置没有自己的好，却有一个小花园。

　　和冯先生一样，业主陆先生也是冲着花园才买的底层，而他家门口也没有花园。

　　那么，为何当初销售人员承诺的花园和露台都不翼而飞了?

　　据冯先生和陆先生提供给记者的录音证实，他们曾与该项目的销售人员就上述花园和露台进行过交涉，后者承认有附送花园和露台的承诺。

　　据茉莉公馆叠加别墅相关业主表示，包括样板房以及销售人员的宣传介绍，叠加别墅底层的花园在30平方米左右。但实际上，花园的面积缩水近一半，实物和介绍的相差巨大，而部分业主甚至还没有花园。

　　保利上海称正在调查/

　　不仅花园面积缩水，不少业主期待的露台也落了空。

　　购买了二期31号301室的胡先生告诉记者，他家南面阳台外面原本应该有一个4.3平方米的露台，但由于露台没有浇灌混凝土地坪，出现了一个直通到底的大坑，而这样的情况并不只有他一家。

　　记者调查发现，茉莉公馆一期所有露台的混凝土地坪均已浇灌完成，但二期除了53~56号叠加别墅外，其余叠加别墅三楼南面露台都没有浇灌混凝土地坪。据记者不完全统计，约有112户叠加别墅的露台没有浇灌混凝土地坪。

　　为此，胡先生等业主向保利方面提出，要求开发商把原本是露台的大坑填上。

　　2012年5月17日，叠加别墅的部分业主与保利售后服务相关人员周小姐进行了第一次面谈。据录音资料显示，保利方面承诺20天提供答复。

　　不过，直到7月19日，双方才迎来了第二次面谈。此次面谈，相关业主希望楼盘的相关设计、施工人员共同参与，但周小姐表示只有她以及她的老板李经理参加。尽管如此，当时周小姐还是承诺，会给业主们浇灌露台。

　　但这件事情此后就一直没有进展，业主们再也没有见过周小姐，直到9月12日电话沟通时，周小姐表示，一切以图纸为准，不提供露台浇灌，只在大坑部分做围护处理。

　　胡先生的购房合同附件中关于房屋建筑结构、装修及设备标准显示，阳、露台：混凝土地坪、GRC或铁艺栏杆。也就是说，交房标准要求，露台必须要有混凝土地坪。

　　为此，《每日经济新闻》记者将上述问题汇总，以书面形式采访到了保利上海营销相关人士，对方表示，上述问题均不属实，但正在与客户积极沟通中。而后，记者希望就相关问题再做详细采访，没有得到对方回应。

　　随后，记者通过电话联系到了保利集团总部，但总部相关负责人在了解到上海浦江镇茉莉公馆业主投诉情况后，以通话信号不佳为由挂断了电话。

　　临近截稿时，保利上海方面回复记者称，针对业主的投诉问题正在进行调查，并会积极与投诉业主沟通。

　　“赠送”多成开发商噱头/

　　购买了茉莉公馆二期花园洋房3号302室的奚女士告诉记者，之所以选择购买茉莉公馆的花园洋房而非小高层，是因为可以额外获得一个20多平方米的大露台。

　　记者了解到，总共6层的花园洋房，1~2层为商铺，3层以上均为住宅。参考一期花园洋房的样板房可以发现，花园洋房3层的业主可以附赠一个20平方米左右的大露台，这部分露台实际是商铺部分的延伸段。

　　奚女士称，当时花园洋房的均价在22000元/平方米左右，是毛坯房。同期的小高层均价与花园洋房持平，但有20万元的精装修。如果选择花园洋房就要自己负责装修，她家的装修成本在20万元左右。

　　“负责我这边的销售人员是同策咨询的销售员贾某，他当时以露台为卖点向我介绍，告诉我这个20平方米左右的露台会由开发商统一建阳光房，可以给3楼的业主养养花、种种菜。”奚女士表示，由于阳光房露台属于公用面积，因此在购房合同里不会涉及，当时她对此表示认可。

　　为了不错过这样一个好机会，奚女士在销售的建议下连夜排队抢购。但由于是预售，奚女士并没有看到楼房的实际效果。直到2012年9月，她发现，销售人员口中的大露台在二期的规划里根本就没有。

　　“贾某在看到房子没有露台之后，打电话给我道歉，说事先培训都不知道没有露台，是销售经理让他们以露台为卖点销售。”奚女士表示。

　　据了解，同策咨询是茉莉公馆二期项目中负责花园洋房销售的代理机构。

　　奚女士找到了同策咨询的销售经理王申峰，委托要求他向保利方面给出解决方案。根据奚女士提供的录音资料，2012年11月9日，王申峰在电话里表示，不是保利方面不重视业主的投诉，但是也给不了业主一个明确的答复。

　　2012年12月1日，包括奚女士在内的14名业主当面与王申峰交涉。王表示，业主想要拥有与样板房一样的大露台，从二期花园洋房的结构现状来看是不可能满足的，样板房与实际效果会有差异，不可能一模一样。

　　“现在不是说要求与样板房一模一样，而是与样板房完全不一样。”奚女士说。

　　克而瑞研究中心研究总监薛建雄表示，“赠送超大阳台”、“赠送户外花园”、“买一层送一层”这类多变户型在房地产市场上，很多都是开发商为吸引买家而大力宣传的主要卖点，但这些卖点如果没有写在合同里，那就等同于没有。

　　同策咨询否认虚假陈述/

　　王申峰称，保利只是作为项目提供方，其项目完全按照合同规定来操作，没有任何违约。

　　同策咨询方面接受采访时表示，同策针对“茉莉公馆”的项目销售资料、样板房以及销售人员进行相关调查，确认项目经理应对消费者投诉不够果断、积极，拟予以行政警告。但对于消费者提出的关于“露台”的“虚假陈述”，由于其诉求不属于露台，调查也没有证实到销售人员将“建筑构筑中的下层屋顶”作为“露台(消费者购买房产之组成部分)”介绍给了消费者，就目前所了解和证实到的情况，同策无法支持消费者的这一诉求。

　　同策方面同时称，同策在每个项目开盘前，都会提供统一培训，要求同策所有项目的现场销售人员对外陈述必须符合现行法律、法规以及相关政策的要求，同时亦必须符合项目的实际情况，对于各类随意性陈述，历来严格禁止。

　　一边是业主指责虚假陈述，一边是代理机构的坚决否认，针对茉莉公馆业主面对的一系列维权行为，杜跃平表示，如果单看合同条款是很难要求保利以及代理机构负责的，但消费者如果有相关证据可以证明销售人员在销售项目时有夸大宣传的成分，则可以追究其虚假陈述的责任。

　　根据业主介绍，负责销售上述房源的销售方，除了同策咨询外，还有一家保利下属的销售公司。

　　公开资料显示，茉莉公馆二期于2012年8月正式开盘预售，当时，上海市已正式叫停了“偷面积”的行为。“现在验收严格了，如果直接‘偷面积’肯定通不过。”薛建雄认为，保利茉莉公馆项目中，花园面积缩水、露台混凝土地坪不浇以及花园洋房大露台删减等行为，与叫停‘偷面积’的政策有着直接关联。

　　业内专家建议，无底露台等情况，业主可以等开发商竣工验收后再要求浇灌。

　　对此，胡先生表示，现在业主最担心的除了要出额外的钱浇灌露台外，还有与下叠业主的沟通问题。浇灌露台除了混凝土地坪以外，还有水管道排布问题，如果需要浇灌最好与下叠一起施工。此外，浇灌露台还需要敲掉已经铺设好的大理石，会破坏现有的外立面。

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